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L’image de mars 2015

L’évolution des stratégies de localisation des principaux groupes de promotion franciliens

 

Qui est l’auteur de cette image ?

Emmanuel Trouillard : j’ai soutenu ma thèse de géographie en décembre 2014, qui portait sur la production de logements neufs par la promotion immobilière privée en Ile-de-France sur la période 1984-2012. Mon principal objectif était d’y décrire les stratégies de localisation des promoteurs privés, telles que révélées par la distribution spatiale et temporelle de leurs opérations. Il s’agissait en particulier d’expliquer les évolutions de ces stratégies spatiales révélées au regard des grandes évolutions socio-économiques du marché immobilier francilien sur la période.

D’où cette image est-elle extraite ?

Cette image est extraite du chapitre 6 de ma thèse, et plus précisément de la partie 6.3 où je reviens plus en détails sur les évolutions des stratégies de localisation des plus grands promoteurs franciliens. En effet, rares sont finalement les promoteurs privés à avoir eu une activité pérenne sur l’ensemble de ma période d’étude, et donc à permettre une telle approche diachronique. La figure présentée porte spécifiquement sur les 7 plus grands promoteurs, en termes de logements vendus en Ile-de-France, sur la période 1984-2012.

Comment cette image est-elle construite ?

Cette image est issue d’une Analyse en Composantes Principales (ACP) menée, pour chaque promoteur aux activités pérennes et pour 5 sous-périodes, sur plusieurs variables visant à décrire les caractéristiques des communes où ces promoteurs ont localisé leurs opérations (distance médiane au centre de l’agglomération parisienne, % de CPIS, % de locataires HLM, % de locataires en vide). Les données mobilisées quant à la localisation des opérations des promoteurs privés sont issues de la base GRECAM logement, produite par une société privée sous un format papier depuis le début des années 1980 ; les variables relatives aux caractéristiques sociales et au parc de logements des communes sont issues de 4 recensements successifs (RGP 1982, 1990, 1999 et 2010).

En reliant chronologiquement les 5 points correspondant à chaque promoteur pérenne sur le premier plan factoriel de l’ACP, on met en évidence la trajectoire qui lui est associée sur l’ensemble de la période 1984-2012. Comme indiqué sur la figure, on peut relier le premier axe de l’ACP au gradient des prix immobiliers qui caractérise le marché du logement parisien ; le second axe, quant à lui, renvoie à la centralité plus ou moins prononcée des opérations. En croisant ces deux dimensions - niveau des prix immobiliers et centralité -, j’en suis arrivé à décrire trois grandes stratégies spatiales de la promotion privée : les stratégies spéculatives sur le marché privilégié (partie droite du plan factoriel), les stratégies d’innovation commerciale centrales (en haut à gauche du plan factoriel) et les stratégies d’innovation commerciale périphériques (en bas à gauche du plan factoriel).

Pourquoi as-tu choisi de montrer cette image ?

Cette image est représentative de l’approche qui a été la mienne au cours de ma thèse. Il s’agissait tout d’abord de s’écarter de toute conception par trop uniformisante de la promotion privée, comme c’est le cas, par exemple, dans certains modèles économiques qui cherchent à limiter le raisonnement économique des promoteurs à une seule et unique fonction de production. Je voulais à l’inverse aborder les promoteurs privés comme un ensemble d’acteurs fondamentalement hétérogène : le support territorial de leur activité économique (produire des opérations immobilières sur des terrains ouverts à la construction) permet aux différents promoteurs privés, selon leurs capacités financières, leur connaissance des marchés immobiliers locaux et leurs anticipations, d’adopter des stratégies économiques et spatiales diverses. Il s’agissait ensuite, étant donné la profondeur temporelle des données dont je disposais, de proposer une vision dynamique et adaptative des stratégies de localisation des promoteurs privés : à cet égard, la figure met en évidence un mouvement de diversification des stratégies adoptées par les promoteurs (qui se traduit par une convergence des trajectoires vers le centre du plan factoriel), et notamment de la part de ceux (comme Bouwfonds Marignan, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier) qui, dans un premier temps, étaient très spécialisés dans la production de lotissements périphériques.

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